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Häufige Fragen (FAQ)


Nutzungseinheiten


Was sind Nutzungseinheiten?

Zu dem Begriff Nutzungseinheit gibt es in den Bauordnungen der Länder keine Realdefinition. In der Musterbauordnung wird lediglich beispielhaft beschrieben, dass Nutzungseinheiten Wohnungen, Praxen und selbstständige Betriebsstätten sind. Wurde diese beispielhafte Aufzählung in die einzelne Landesbauordnung übernommen ist eindeutig, dass Wohnungen und Praxen jeweils eigene Nutzungseinheiten sind. Darüber, wie der Begriff "selbstständige Betriebsstätten" zu interpretieren ist, gehen die Auffassungen in den Obersten Bauaufsichtsbehörden der einzelnen Länder jedoch weit auseinander.

Teilweise kann man aus den einzelnen Landesbauordnungen noch andere Hilfsmittel zur Bestimmung einer Nutzungseinheit heranziehen. So gibt es etwa Bauordnungen, die Wasserzähler für jede Nutzungseinheit vorschreiben. Gibt es nur einen Wasserzähler, so gibt es auch nur eine (einzelne) Nutzungseinheit.

Wie sind in Bayern die Nutzungseinheiten zu bestimmen?

Die Oberste Baubehörde in Bayern legt den Begriff der "selbständigen Betriebsstätte" sehr eng aus:

"Nicht nur räumlich, sondern auch betriebliche Einheit; Verfügungsgewalt liegt in einer Hand. Eine Aufteilung einer Nutzungseinheit allein durch brandschutztechnische Unterteilung in mehrere kleine Nutzungseinheiten ist nicht möglich." (Stand März 2016)

Damit wird nicht nur klar gestellt, dass Decken und Trennwände mit Feuerwiderstand zur Bildung von mehreren Nutzungseinheiten nicht ausreichend sind. Auch dann, wenn Teilflächen einer Nutzungseinheit räumlich weit voneinander getrennt sind (z.B. wenn sich Büroflächen eines Mieters im 1. und im 4. Obergeschoss eines Gebäudes befinden), handelt es sich bei diesen Teilflächen immer noch um eine (einzige) Nutzungseinheit.

Was ergeben sich daraus für Konsequenzen in Bayern?

Die Folge dieser restriktiven Auslegung ist, dass in Bayern Büro- und Verwaltungsgebäude, aber auch andere Gebäude oftmals in die Gebäudeklasse 5 einzuordnen sind, die in anderen Bundesländern "nur" der Gebäudeklasse 4 angehören würden. Dieses hat Auswirkungen auf das bauaufsichtliche Genehmigungsverfahren und die Bauteilanforderungen.

Ebenso kann sich durch eine nachträgliche Vermietung weiterer Flächen an einen vorhandenen Mieter oder aber die Kündigung einer Mietfläche und die Wiedervermietung an mehrere andere Mieter eine Änderung der Gebäudeklasse ergeben, die dann genehmigungsbedürftig ist.
 
 
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